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Points clés à retenir
- Depuis la loi ELAN, la plupart des travaux d’économie d’énergie en parties communes relèvent de l’article 25-f (majorité absolue), pas de l’article 24.
- La passerelle de l’article 25-1 permet de reformer un vote à la majorité simple sous 3 mois si plus de la moitié du nombre de copropriétaires a voté pour au premier tour.
- L’audit énergétique devient obligatoire pour toutes les copropriétés en 2026, ce qui pousse mécaniquement à la convocation d’AG.
- Un dossier qui passe propose trois devis RGE, un reste à charge chiffré par lot en millième, et une réunion d’information 2 semaines avant l’AG.
- Le seuil de majorité absolue (art. 25) se calcule sur toutes les voix, présents et absents — l’abstention pèse donc négativement.
Sommaire
Faire voter des travaux de rénovation énergétique en copropriété, c’est souvent le vrai point de blocage : pas la technique, pas le financement, mais la majorité. En huit ans comme conseiller info-énergie en Bourgogne, j’ai reçu plus de 3 000 ménages, et la question de la copropriété revenait sans cesse. Un copropriétaire motivé peut bloquer six mois ou faire passer un projet en une AG. La différence ne tient pas au hasard.
Depuis la loi ELAN de 2018, le cadre a changé : la plupart des travaux d’énergie relèvent désormais de l’article 25-f, pas de l’article 24. Cette bascule, beaucoup de syndics bénévoles l’ignorent encore. Résultat : des projets mal qualifiés, des votes perdus d’avance.
Je vous déroule les majorités, la préparation du vote et la fameuse passerelle qui sauve les projets bloqués.
Pourquoi la loi pousse la copropriété à voter maintenant
Le cadre légal n’est plus un détail. Depuis la loi ELAN (23 novembre 2018), la loi du 10 juillet 1965 a été modifiée en profondeur. Concrètement, un grand nombre de travaux d’économie d’énergie en parties communes passent par l’article 25-f, et non plus par l’article 24. C’est une majorité plus exigeante, mais avec une contrepartie : voter une rénovation énergétique n’est plus subordonné à l’unanimité déguisée de la double majorité. Et une fois la majorité acquise, chacun garde la main sur les leviers pour réduire sa consommation d’énergie.
S’ajoute l’audit énergétique obligatoire. La loi Climat et Résilience l’a rendu progressif : copropriétés de plus de 200 lots depuis 2024, plus de 50 lots depuis 2025, et toutes les copropriétés à compter de 2026. Si votre immeuble entre dans le périmètre, l’AG n’est plus une option : c’est la seule porte de sortie. Personne ne peut décider seul des travaux sur les parties communes.
Attention : Depuis la loi ELAN, voter une rénovation énergétique ne relève plus de l’article 24 mais bien de l’article 25-f pour la plupart des travaux sur parties communes. Cette bascule change le calcul des voix — et donc la stratégie à préparer.
Quelle majorité pour quel type de travaux ? Le tableau à connaître
Vous ne pouvez pas préparer un vote si vous confondez les articles. J’ai vu des bénévoles de conseil syndical perdre une AG entière pour avoir posé la question sous l’article 26 alors qu’ils visaient du 25-f. Voici le tableau à imprimer avant chaque convocation.
| Type de travaux | Article applicable | Majorité requise | Blocage minoritaire ? |
|---|---|---|---|
| Isolation façade, toiture, menuiseries communes | 25-f | Majorité absolue (art. 25) | Non si seuil atteint |
| Remplacement chaufferie collective | 25-f | Majorité absolue | Non |
| Rénovation globale dite « performante » | 25-f | Majorité absolue | Non |
| Travaux privatifs énergétiques (fenêtres d’un lot) | 24 | Majorité simple | Non |
| Modification du règlement (interdire les chaudières gaz) | 26 | Double majorité | Oui, possible |
La majorité absolue de l’article 25 se calcule sur la totalité des voix de tous les copropriétaires — présents, représentés et absents. Autrement dit : si la moitié de l’immeuble ne vote pas par correspondance, votre projet a besoin d’un large consensus. C’est le premier piège pratique.
Autre nuance : un copropriétaire qui refuse ne bloque rien si le seuil est atteint. Il paiera sa quote-part, point. Sauf nullité d’AG ou dépassement des pouvoirs du syndic.
Comment préparer le vote pour qu’il passe en AG
Le jour du vote, votre projet est déjà gagné ou perdu. Tout se décide en amont, sur 4 à 6 semaines. En permanence info-énergie, c’était la question numéro un : « comment je fais pour que ça passe ? » Voici la démarche qui marche.
D’abord, faire inscrire le sujet à l’ordre du jour. Le conseil syndical, le syndic ou un copropriétaire avec devis peuvent le demander. La convocation doit partir 21 jours au minimum avant l’AG.
Ensuite, le dossier. Un vote ne passe que si chaque copropriétaire voit son reste à charge. Une isolation de façade sur un immeuble de 20 lots, c’est souvent 40 000 à 80 000 € selon la surface, soit après MaPrimeRénov’ Copropriété et CEE entre 20 et 40 % d’aides. Sans chiffrage individuel en millième, la peur prend le dessus.
Conseil Thomas Guérin : Faites toujours chiffrer deux ou trois devis d’artisans RGE. Un projet présenté avec un seul devis passe pour une commande imposée. Trois devis, c’est un choix — et un vote qui respire.
- Audit énergétique collectif — préalable obligatoire pour MaPrimeRénov’ Copropriété.
- Trois devis RGE — avec scénario de travaux détaillé.
- Reste à charge par lot — calcul en millième, écrit noir sur blanc.
- Inscription à l’ordre du jour — via le conseil syndical.
- Validation en conseil syndical — avant transmission au syndic.
- Réunion info deux semaines avant l’AG — pour désamorcer les inquiétudes.
- Vote en AG sur la base de l’article 25-f — précisé dans la convocation.
Sur ma maison des années 70, voilà ce que ça a donné : mes premiers chiffrages étaient trop abstraits pour convaincre ma moitié. Quand j’ai mis côte à côte l’économie annuelle en euros et le reste à charge, la décision a pris dix minutes. En copropriété, c’est pareil — sauf qu’il faut convaincre vingt personnes au lieu d’une. Le même réflexe de mettre les coûts côte à côte vaut pour changer la puissance du compteur.
Débloquer un vote bloqué : la passerelle de l’article 25-1
Votre vote a échoué à l’article 25 ? Tout n’est pas perdu. La passerelle de l’article 25-1 permet de récupérer un projet si une condition précise est remplie : plus de la moitié du nombre total des copropriétaires (pas des voix, du nombre) a voté pour.
Dans ce cas, le vote est reporté. Une deuxième AG doit être convoquée dans les 3 mois maximum, et cette fois la majorité simple de l’article 24 suffit. Oui, vous avez bien lu : les copropriétaires qui avaient voté contre au premier vote devront payer s’ils perdent le second. C’est brutal, mais c’est la loi.
| Étape | Délai / condition |
|---|---|
| 1er vote en AG (art. 25-f) | — |
| Constat d’échec + majorité du nombre de copropriétaires | Même séance |
| Convocation 2e AG | 3 mois maximum |
| 2e vote (art. 24) | Majorité simple |
| Début des travaux | Après délai de recours de 2 mois |
Beaucoup de syndics ignorent cette passerelle, ou la mentionnent trop tard en séance. Anticipez : demandez que le constat soit inscrit dans le procès-verbal de la première AG. Sans cela, vous perdez la fenêtre de trois mois.
Questions Fréquentes
Quelle majorité pour voter une isolation de façade en copropriété ?
L’article 25-f : majorité absolue de l’article 25. Elle se calcule sur l’ensemble des voix de tous les copropriétaires, présents et absents. Depuis la loi ELAN, l’isolation de façade, de toiture ou le remplacement des menuiseries communes basculent dans ce régime plus favorable que l’ancien article 26.
Que faire si le vote échoue en AG ?
Activez la passerelle de l’article 25-1. Condition : plus de la moitié du nombre des copropriétaires doit avoir voté pour au premier vote. Une deuxième AG doit se tenir sous 3 mois, et le vote passe alors à la majorité simple de l’article 24.
Un copropriétaire peut-il refuser de payer des travaux votés ?
Non, si la majorité a été régulièrement atteinte. Chaque copropriétaire est tenu de participer aux charges selon ses millièmes, y compris s’il a voté contre. Les seuls recours : contester la validité de l’AG ou démontrer un dépassement des pouvoirs du syndic.
À quoi sert le fonds travaux en copropriété ?
C’est une provision obligatoire (loi ALUR) pour les gros travaux. Elle représente au minimum 5 % du budget prévisionnel annuel et peut être mobilisée pour une rénovation énergétique. Le fonds ne couvre jamais tout, mais il allège l’appel de fonds ponctuel.
Le vote est-il obligatoire pour des travaux sur parties communes ?
Oui, sauf urgence caractérisée relevant du syndic. Toute décision sur les parties communes passe par l’AG dans le cadre de la loi du 10 juillet 1965. Personne — ni un copropriétaire, ni le conseil syndical — ne peut lancer des travaux communs sans décision votée.
Le vrai enjeu n’est pas juridique, il est pédagogique
Le droit vous donne les outils : article 25-f pour passer, article 25-1 pour rattraper. Ce qui fait basculer un vote, c’est un dossier chiffré par lot, remis suffisamment tôt, avec plusieurs devis RGE. Tout dépend de votre isolation de départ, mais surtout de votre capacité à rendre les chiffres lisibles pour tout le monde.
Faites toujours chiffrer deux ou trois devis, demandez un audit énergétique collectif, et n’attendez pas l’AG pour convaincre. Faire voter des travaux de rénovation énergétique en copropriété, c’est d’abord un travail de terrain — pas un décret à appliquer. Et pour les locataires du bâtiment, le volet aides à la rénovation énergétique se prépare à part.